欧冠

购物中心长期运营9招盲目增加餐饮投资成本

2019-10-09 16:23:07来源:励志吧0次阅读

购物中心长期运营9招:盲目增加餐饮 投资成本会增高

做商业,假如运营(专题阅读)得好,能实现长期回报,这个资产还可以作为融资工具,使资金再投入到土地市场上,拿地回来再开发,就会形成良性循环。假如做得不好 那就相当于挖了一个投钱的 黑洞 ,从规划到开业运营,各种常规和非常规的开支成本可谓压力山大。

商业项目开发多了几分冷静,投资回报率在降低,招商难度在加大,甲方需要重视收支平衡,备好充足的现金流才是打赢 长期持有 战的根本。而目前所强调的购物中心(专题阅读)要加大体验,要警惕这些体验业态带来的后期维护成本的增加。

8万m2以上规模适合长期持有

1、我们如何从投资角度去看一个购物中心?

做商业时,会思考,投资商如何考虑这个购物中心?就像现在说要做体验型业态,但还是要考虑整个购物中心怎样才能尽快收回投资额。我们会提供 账簿 给发展商,看看他们能够容忍的限度,如果这个规模、业态组合下的投资方案不能容忍,就换别的方案,例如把整个商业缩小,去做社区或者街区型商业,无论卖,还是租赁都比较好处理。

假如发展商资金充裕、希望长期持有商业物业,或者希望整体转让给商业投资公司的,则物业规模一般在8万-12万平方米较为适宜,因为体量有足够规模时,投资人获得的利润才相对较多,才愿意长期持有。

2、怎样做账本?

会根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平,做出现金流量表给发展商看。我们会以现金流量表的形式,将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑,计算出内部收益率、投资回收期等各项指标,给开发商参考。通过这个账本,我们可以看出项目的成本和收益是否平衡,再进行相应的调整。对于收益较低的项目,发展商就要控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道。对于培育期较长的项目,如果没有充足的资金或融资渠道支撑,那就需要考虑销售部分商业面积或者缩小规模等措施,保证投资安全性。

购物中心盲目增加餐饮,投资成本会增高

3、除了这些基本开支之外,还需要注意可能产生的其他成本吗?

例如餐饮。现在很多顾问建议开发商增大餐饮业态比例,但做餐饮也会引起新的问题,虽然可以带动人群来消费,但这个人群消费目的是非常强的,如果购物中心的零售不足以吸引他们的话,吃完饭可能就走了,同时还具有时间性,不会一天都呆在这里,但购物中心因为增加了餐饮比例,它的所有设施设备的成本都将变高,空调、水电,甚至隔油池都需要增容。有一些业主对自己购物中心不是有太大信心,餐饮比例设施方面预设做到了七成,但也要注意相关成本的增加。特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。例如在购物中心中小型水族馆、垂直绿化和水系成为新的潮流,这些设计涉及到的维护成本明显高于一般的商业建筑,而且并无直接的租金收入。虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流,业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量,是否能够起到杠杆作用,带动项目整体价值的提升。

4、商业项目层出不穷,对于长期持有的项目,它的定期翻新是不是也很费钱?

购物中心每天运转,接待大量客流,后期维护成本不可忽视,并且,原有的项目需要通过重新装修,才能保持良好的购物环境,并且给消费者带来新鲜的体验。例如,1990年开业的香港太古广场,分别在1998年和2008年都进行过大型的翻新工程以保持活力,在2008年至2011年更是用了四年时间做整体翻新,为了避免影响租户的生意,大部分工程是在每天结业后进行。国内的购物中心的建造水准和后期维护均弱于香港的成熟购物中心,而面临着变化更快的市场环境,通过翻新来保持竞争力,对于业主来说是不可不预备的费用支出。

投资回报率在降低,资金流要比较充足

铜川治疗阳痿医院
白银白癜风好的医院
嘉峪关治疗癫痫病医院
铜川治疗早泄方法
白银白癜风医院
分享到: